자본주의 게임을 익히기에 최적의 책'부의 인문학'

 오늘 리뷰 해 볼 책은 '부의 인문학'
지은이 브라운스톤, 발행 오픈 마인드입니다. 

자본주의 게임에서 반드시 이기는 부의 법칙
500만 원으로 50억 원을 만든 실전 투자가 브라운스톤 우석이 필터링한 인문학 투자 안내서 '부의 인문학'

목차

 

책 소개

책

 노벨 경제학상을 수상한 천재들이 세상을 읽는 탁월한 통찰력

돈이 움직이는 방향과 투자의 길 부의 작동 원리를 간파한 통섭의 결정판입니다. 
저자는 이 책에서 자기 안에서 소화된 인문학과 

지금의 우리 현실을 시실과 날실로 엮어가며 투자에 대한 거대한 테피스트리를 엮어갑니다.

1장에서는 정치나 정책 안에서 경제와 경기가 움직이는 원리가 무엇인지 살펴보고 

그것이 우리의 삶을 어떻게 변화시키는지 자세히 설명하며 사람들이 왜 노예의 삶을 선택하는지 이야기합니다. 

2장에서는 부동산 가격이 움직이는 매커니즘을 통해 

오늘 우리에게 필요한 현실적인 부동산 투자법은 무엇인지 제안하고

3장에서는 천재 경제학자들의 이론에서 도출해낸 필승 주식 투자법을 소개해 

개인투자가들이 실수와 실패를 줄일 수 있도록 응원합니다. 

4장에서는 인문학을 기반으로 돈의 흐름과 부의 작동 원리를 읽는 법을 밝힘으로써

투자에 대한 고정관념과 오해를 깨치고 성공 투자의 청사진을 그릴 수 있도록 도와줍니다.

 

프롤로그(거인의 어깨에 올라서면 비로소 보이는 것들)

 

거인의 어깨에 올라서다

거인의 어깨 위에 서면 돈의 길이 보인다. 
대다수 사람들이 간단한 원리조차도 모른 채 행동한다.

부동산을 사고 팔고 주식을 사고 파는 오늘의 이야기가

수십 수백 년 전 경제학자 철학자의 연구 속에 이미 다 나와 있는데 말이다. 

몇 년간의 고생 끝에 돈과 시간을 낭비한 끝에 깨달은 결론이 

이미 경제학자들의 책에 나온 몇 줄 조언에 불과했다는 걸 뒤늦게 알게 되면
그제야 자신이 얼마나 바보짓을 했는지 깨닫고 후회하지 않겠는가?

원리도 모른 채 열심히만 하면 빨리 망할 뿐이다. 

당장 올 하반기 부동산 전망이 어떨지, 어떤 종목에 투자해야 할지, 돈이 될지도 물론 중요하다.
하지만 돈의 흐름을 꿰뚫어보는 통찰이 없다면 성공은 우연일 뿐 절대 반복되지 않는다.

나처럼 게으른 사람이 투자에 성공할 수 있었던 것도 다 거인의 어깨 위에 서서 돈의 흐름을 읽었기 때문이다. 
그들은 100년, 200년이 흘러도 굳건히 서서 돈이 움직이는 길을 보여준다.

 

거인은 어디에 있나?
책 속에 있다. 

노벨 경제학상을 받은 모든 학자를 우리는 언제든 만날 수 있다. 
그들의 통찰력을 빌려서 투자한다면 훨씬 쉽게 큰 그림 안에서 성공할 수 있다. 
왜 세상과 세월이 인정한 전문가를 놔두고 실체도 모를 누군가의 분석과 제안을 기다린단 말인가?

나는 부동산 전망을 위해서 복덕방을 방문한 적이 한 번도 없다. 
주식 투자할 때도 다른 사람에게서 정보를 얻으려고 애쓴 적이 없다. 
혼자서 생각하고 혼자서 판단하고 투자했다. 
내 곁에는 항상 최고의 경제학자와 철학자와 심리학자가 있었기 때문이다.

내가 젊은 나이에 투자에 성공하고 일찍 은퇴할 수 있었던 것은 모두 그들 덕분이다.

살아남으려면 자본주의 게임의 법칙을 익혀라 

자본주의 게임

 

 내 집 마련이 목표였던 a는 안 먹고, 안 입고, 남들 다 가는 해외여행 한 번 안 가고 악착같이 돈을 모았다. 
이렇게 해서 5년간 모은 돈이 2억이었다.

가까운 친구들 중에 억 단위 현금을 모은 사람은 없었기에 a는 뿌듯했다.
이렇게만 하면 금방 부자가 될 것 같았다. 
그런데 최근에 들어 자신이 바보 같다는 생각이 들기 시작했다. 
쓸 거 다 쓰고 철철히 해외여행 다니면서 놀던 친구가 

빚을 얻어 산 집이 1년 만에 2억 원이나 올랐다는 이야기를 들었기 때문이다. 
그 친구와 비교하면 그동안 자신이 해온 노력이 멍청한 짓이라는 생각이 들며 회의감에 빠졌다.

이게 진짜 현실이다. 저축만으로 부자 되기란 결코 쉬운 일이 아니다. 
a가 자본주의 게임의 법칙을 알았다면 진작 적당한 빚을 얻어서 집을 샀을 것이다. 
나는 월급쟁이가 적금 들어서 부자 된 경우를 보지 못했다.
절약과 노력도 중요하지만 그것만으로 부자가 되기엔 충분하지 않은 것이다. 
대다수 한국의 부자들이 어떻게 부자가 되었는지 아는가?

안 먹고 안 입고 안 쓰고 열심히 저축해서 부자가 된 사람은 몇 안 된다.

부동산이나 주식 가격이 올라서 부자가 된 경우 빼면 정말 몇 안 될 것이다. 
회계사 사무실을 운영하는 친구가 있다. 
이 친구가 자신의 거래처를 분석해 보았더니 사업으로 돈을 벌어서 부자가 된 기업은 몇 안 되고 

거의 공장 부지나 사옥 같은 부동산 값이 올라서 부자가 되었더라고 한다.

물론 사업이 잘 되면 부자가 되는 데 큰 도움이 되는 것은 분명한 사실이지만 

사업 소득만으로는 큰 부자가 되기 어렵다는 말이다. 
대부분의 사업가는 부동산과 주식 가격이 올라서 부자가 되었다. 
이것이 진짜 현실이다. 그렇다면 생각을 해보자.

당신이 열심히 공부해서 좋은 대학을 졸업하고 대기업에 취직해서 또 열심히 일하고
그렇게 해서 받은 월급을 아끼고 모으면 부자가 될 수 있을까?

최고 임원직까지 승진한다면 가능하지만 대부분의 직장인은 그럴 수 없기 때문에

절약과 저축에만 매달리게 되는데 그렇게 해서는 부자가 되기 어렵다. 
열심히 일하고 저축하고 모으는 것은 부자가 되기 위한 필요조건이지 충분 조건은 아니다.

부자가 되려면 열심히 일하고 저축하는 것 외에 부동산과 주식 투자를 잘해야 한다.

그리고 투자를 잘 하려면 우선 먼저 자본주의 게임의 법칙을 알아야 한다.

빚이 많아질수록 돈이 더 많이 생긴다.

돈 이야기로 다시 돌아가 보자.

금을 받고 돈을 찍어내는 게 아니라면 한국은행은 돈을 찍어서 누구에게 주는 것일까?

한국은행은 정부로부터 채권을 받고 돈을 준다.

예를 들면 30년 뒤에 돈을 갚겠다는 약속 증서인 채권을 받고서 정부에 돈을 준다. 
정부는 그 돈을 다리나 도로 지하철 같은 건설 현장에 사용하고 공무원 월급도 주고 또 복지 재원으로도 사용한다.

그러면 월급을 받는 공무원은 월급 중 일부를 은행에 저축한다.

또 정부가 벌인 공공사업으로 돈을 번 기업이나 개인도 그 돈을 은행에 맡긴다.

그러면 은행은 그 돈을 다시 대출해 준다.

그러면 은행 대출을 통해서 새로운 돈이 창출된다.

이해가 쉽도록 예를 들어서 설명해보자.

갑이 100원을 a 은행에 맡기면 a은행은 지급준비금으로 10원은 보관하고 나머지 90원을 을에게 대출해 준다.

을이 대출 받은 90원을 b은행에 맡기면 b은행 역시 지급준비금으로 9원을 빼고 81원을 병에게 대출해 준다.

최초의 돈 100원이 181원으로 늘어난 것이다. 

이런 식으로 시중은행은 대출을 통해서 돈을 만들어 낸다.

최초의 정부가 한국은행에서 빌려온 100원이 시중은행에 연쇄적인 대출 덕분에 

나중에는 1만 원이나 되는 식으로 늘어나는 것이다. 
결국 돈은 빚 대출로 생겨난다.

빚 대출이 많이 발생할수록 돈이 더 많이 생겨난다.

이런 식으로 돈이 많아지면 어떤 현상이 발생할까?

돈 가치가 떨어져서 인플레이션이 생긴다.

예를 들어 섬이 있다고 생각해 보자.

섬에 돈이 10원이 있고 바나나가 100개 있다면 1원으로 바나나 10개를 살 수 있다. 
그런데 만약에 바나나는 그대로인데 돈만 20원으로 늘어난다면 이제부터는 1원으로 바나나 5개만 살 수 있게 된다.

이처럼 돈 가치가 떨어지고 실물자산 가치가 올라가는 것이 인플레이션이다. 
즉 금본위제가 아닌 지금 같은 화폐 제도 아래서는 인플레이션이 발생할 수밖에 없다. 
짜장면 가격이 50년 동안 300배 올랐다. 
부동산 가격은 더 올랐다.

1971년에 지어진 여의도 시범 아파트 18평은 당시 분양가가 212만 원이었다. 
지금 시세는 9억 5천만 원이다. 47년 만에 448배가 올랐다. 
시간은 절대로 화폐 보유자 편이 아니다. 
이게 자본주의 게임의 법칙이다. 

 

집값이 하락하는 시기도 있다.
그러나 집값 하락은 언제나 예외적인 시기다.

집값의 역사를 살펴보면 가장 최근의 하락기는 예외적인 시기였다. 
1986년 아파트 가격 통계를 만든 이후로 아파트 가격이 하락한 것은 딱 세 번이었다. 

첫번째가 노태우 정부의 200만 호 대량 공급때

두번째가 imf 때

세번째가 서브프라임 모기지 사태 때가 전부다.

그리고 네번째가 현재(2022년말~) 고금리 시대때.

이런 특별한 경우가 아닌 이상 집값은 인플레이션 때문에 장기적으로는 상승할 수밖에 없다.

가짜 돈에 목매지 말고 리얼 머니를 보유하라 

자산=리얼머니

 

그렇다면 인플레이션을 막기 위해 정부는 화폐 발행을 자제해야 하는 것 아닐까?

그렇다면 일이 간단해지는데 사실은 전혀 그렇지가 않다. 
정부를 움직이는 대통령은 정치인이다.

정치인은 당선되기 위해서 항상 유권자에게 달콤한 약속을 한다.

병원비를 공짜로 해주겠다고

학비를 면제해주겠다고

지하철 요금을 내려주겠다고

더 많은 도로와 공공 건물을 지어주겠다고

선심성 공약을 제시한다.

허리띠를 졸라매고 세금을 올리고 절약하자고 하는 정치인은 당선되기 어렵다. 
사람들은 당장 편하게 해주는 정치인을 좋아하니 말이다. 
결국 선심성 지출을 약속한 정치인이 당선되면 정부 지출이 많아지고 더 많은 돈을 찍어내고 흥청망청하기 쉽다.

물론 부담은 후손이 지게 되겠지만 근시안적인 유권자들은 전혀 상관하지 않는다.

그래서 지금 같은 자본주의 시스템에서는 인플레이션이 생겨나기 쉽다.

더 중요한 것은 인플레이션이 생기면 부의 이전 현상이 발생한다는 것이다.

부의 이전이란 국민의 재산이 정부로 넘어간다는 뜻이다. 
정부가 지폐를 마구 찍어내서 인플레이션을 발생시키면 정부의 부채는 실질 구매력 기준으로 감소된다.

반면에 화폐를 보유한 국민들은 알게 모르게 실질 구매력이 떨어지니 손해를 보게 된다.

게다가 정부는 명목화폐 기준으로 세금을 거둔다.

그런데 인플레이션 덕분에 실물 자산인 부동산과 주식 가격이 오르면 세금도 더 많아진다. 
결국 인플레이션이 발생하면 세금은 늘어나고 화폐 가치는 떨어지고
알게 모르게 국민의 부가 정부로 이전되는 것이다. 
이게 자본주의 게임의 법칙이다. 

 

가장 극단적인 사례가 제1차 세계대전 이후 독일이 경험한 하이퍼 인플레이션이다. 
전쟁이 끝난 뒤 독일 정부는 영국과 프랑스의 전쟁 배상금을 갚기 위해서
하이퍼 인플레이션 정책으로 국민들의 재산을 빨아들였다. 
식당에서 밥을 먹기 전 가격과 먹고 난 뒤 가격이 다를 정도로 인플레이션이 심했다. 
하이퍼 인플레이션이 발생하면 화폐는 빛의 속도로 가치가 떨어져 휴지가 된다.

화폐를 받는 순간 바로 실물 자산으로 바꾸어 놓지 않으면 순식간에 거지가 되고 만다.

요즘 세상은 그렇게까지 인플레이션이 심하지는 않지만 금본위제가 아닌

화폐 시스템을 가지고 있는 자본주의 시스템에선 인플레이션 발생을 피할 수가 없다.

전 세계적으로 부동산 부자가 많은 것은 바로 이런 매커니즘 때문이다. 
우리나라만의 일이 아닌 것이다. 

예나 지금이나 마찬가지고 앞으로도 여전히 화폐 가치는 떨어질 것이고 실물 자산인 부동산 가격은 상승할 것이다. 
물론 지식 정보화 사회로 접어들면서부터는 땅이 과거만큼 중요하지 않아서 

과거처럼 그렇게 많이 오르진 않겠지만 현재의 화폐 시스템 하에서 오를 것은 분명하다

이런 화폐 시스템에 우리는 어떻게 대응해야 할까?

가짜 돈인 화폐를 모으려 하지 말고 진짜 돈인 리얼머니를 보유해야 한다. 그게 부동산이고 주식이다. 
자산 상승 사이클을 주목하고 바닥에 이르렀을 때 과감하게 빚을 얻어서 투자해야 한다

주식이나 부동산 같은 자산은 상승과 하락 사이클을 몇 년간 그리면서 우상향한다.

따라서 바닥이라고 생각될 때 과감하게 빚을 얻어서 투자하는 게 최고로 빨리 재산을 늘리는 첩경이다. 
이게 투자의 핵심이다. 이게 자본주의 게임에서 이기는 법이다.

 

시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다

도덕적 기준

 많은 사람들이 시장이 도덕적 기준으로 보상해야 마땅하다고 착각한다.

그러나 시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다.

이는 하이에크의 이론 중 매우 중요한 부분이다.

이해가 쉽도록 예를 들어보자.

매춘부가 종일 힘들게 청소하는 청소부보다 수입이 훨씬 더 좋다.

술만 따르는 술집 접대부가

1년에 며칠 쉬지도 못하고 열심히 일하는 자동차 공장 노동자보다 수입이 더 많다.

도덕적 감성을 가진 사람들은 이런 시장의 결과에 동의하기 어렵다.

시장 경제에 도덕적 잣대를 들이대지 마라.

그런데 만약에 시장이 도덕적 기준으로 보상을 해야 한다면 도대체 어떤 도덕적 기준으로 보상해야 할까?

내 친구 중 하나는 무식한 강남 복부인이 자기보다 더 많이 버는 게 옳지 않고 부당하다고 말했다.

그 친구는 머리가 좋고 공부를 잘했고 나름 직장생활을 열심히 했다고 생각했기에

 자신의 똑똑함 그리고 근면성을 기준으로 시장이 보상해야 한다고 믿는 듯 했다. 
가끔 신문을 읽다 보면 기자 중에도 이 친구처럼 생각하는 사람이 있는 듯하다.

그러나 하이에크는 몇 번이나 강조했다 시장은 그런 식으로 작동하지 않는다고 말이다. 
시장은 어떻게 보상하는가 보상은 노력과 재능에 항상 비례하지 않는다 운이 작용하기도 한다 시장은 기본적으로 수요 공급으로 작동한다 도덕적 기준은 어디에도 끼어들 틈이 없다.

거래 상대방이 누구인지 상관없이 오로지 가격만 맞으면 거래가 되는 것이다.

시장이 비정한가? 아니다. 
하이에크는 전혀 그렇지 않다고 주장했다. 
오히려 시장이 그렇게 작동하기에 우리 세상은 조화롭고 평화로울 수 있다고 주장했다.

이해를 돕기 위해서 예를 들어보자.

기독교인은 이교도에 비해서 기독교인이 집을 우선 장만할 수 있어야 한다고 믿을 수 있다. 
불교도와 이슬람 교도도 각자 그러한 종교적 기준을 가지고 있을 수 있다.

그런데 만약에 종교적 기준으로 시장이 주택을 배급한다면 

우리가 사는 세상은 폭력으로 하루도 평화로운 날이 없을 것이다. 
다행히도 시장은 돈이라는 수단을 통해서

각자의 종교나 도덕적 기준과 상관없이 평화롭게 물자를 교환하고 거래하는 곳이다. 
중세시대 기독교인은 아랍어로 신은 하나다라는 글귀가 새겨진 금화를 이슬람 교도로부터 받았고

이슬람 교도는 예수와 성모 마리아가 그려진 금화를 받았고 통용했다. 
그런데도 대중은 각자 자기가 믿는 도덕적 잣대를 기준으로 시장의 결과에 승복하지 않으려는 태도를 보인다. 
이런 태도는 매우 위험하다.

도대체 누가 도덕적 기준을 평가할 수 있단 말인가?
시장은 도덕적 기준으로 보상하지 않는다.

그러니 시장 경제에서 도덕적 잣대를 들이대는 어리석음은 부디 벗어나길 바란다.

서울에 집을 사야 하는 분명한 이유

서울

 

 애덤 스미스는 최초의 근대적인 경제학 저술이라 할 수 있는

국가 부의 본질과 원천에 대한 탐구 일명 '국부론'의 저자다.

경제학의 방법과 용어를 만들었으며 경제활동의 자유를 허용하는 것 자체가 도덕의 한 형태라고 확신했다.

나는 그동안 줄곧 서울의 집을 사라고 말해왔다.

성남 재개발 투자에 대해서 몇 번 이야기한 적은 있지만 예외적인 경우였다. 
그럼 내가 왜 서울 서울 하는 걸까? 그건 가장 좋은 것만 말하고 싶기 때문이다. 
나의 투자자로서의 판단 뒤에는 항상 애덤 스미스가 있다.

지금 우리가 알고 있는 대부분의 경제학은 경제학의 아버지라 불리는 애덤 스미스에게서 비롯된 것이다. 
그가 평생 독신으로 살면서 10년에 걸쳐서 쓴 대작이 바로 국부론이다. 
이 책은 경제학에서 성경 같은 책으로 후대의 많은 경제학자들에게 영감과 아이디어를 주었다.

답은 분업의 힘에 있다. 

애덤 스미스의 화두는 딱 하나!

어떻게 해야 나라가 잘 살 수 있는가? 하는 것이었는데 그가 찾은 답은 바로 분업이다. 
그는 핀 만드는 걸 예로 들면서 분업의 효율성을 설명했다.

국부론에서 그는 

첫 번째 사람은 철사를 늘리고 

두 번째 사람은 철사를 곧게 펴고 

세 번째 사람은 철사를 끊는 등 핀 만드는 작업을 

18개로 나누어서 하니 혼자서 만들었다면 하루에 20개도 못 만들 핀을 하루에 4800개를 만들 수 있게 되었다고 적고 있다. 
이것이 분업의 힘이다.

 

그렇다면 분업하고 서울에 집 사는 것하고는 무슨 상관이 있을까?

자 생각을 해보자.

분업을 하려면 어떻게 해야 할까?

사람이 한 곳에 모여야 한다. 그래야 분업이 가능해지기 때문이다. 
그래서 도시의 인구가 집중되는 것이다. 
도시가 커질수록 분업의 이익은 커진다.

그래서 사람들은 각자 자신의 이익을 찾아서 서울로 서울로 몰려오게 되는 것이다. 
만약 당신이 작은 시골 마을의 대장장이라면 철을 사용하는 모든 종류의 일을 해야 한다.

인구가 적은 시골 마을에서는 못 제조공 같은 직업이 있을 수 없다.

못 제조공은 하루에 1천 개, 1년이면 30만 개의 못을 만들 것이다. 
그러나 인구가 적은 시골 마을에서는 1년에 1천 개도 팔 수 없다. 
즉 하루치 작업량도 팔 수 없기 때문에 분업이 발생하기 어렵다.

이처럼 분업의 정도는 도시의 크기에 의해 제한을 받는다.

도시가 작을 때는 어느 누구도 한 가지 일에만 몰두할 수 없다. 
어떤 종류의 직업은 대도시에서만 가능하다.

인구가 적은 시골 마을에서는 농부가 푸줏간 주인, 빵집 주인, 양조장 주인을 겸하지 않으면 안 된다.

수도권 억제 정책의 한계 분업의 힘에 의해 서울로 인구가 집중되고 서울만 더 발전하게 되다보니 

지방 사람들은 상대적 박탈감을 느끼게 된다. 
그런데 정치인들이 이걸 모른 척 내버려 둘 수 없는 이유가

서울 사람이나 지방 사람이나 선거 때는 1인 1표라는 것 때문이다. 
그래서 정치인들은 수도권 억제법을 만들어 지방 활성화를 들고 나온다. 
한 표라도 더 얻자면 무슨 짓이라도 해야 하니 말이다.

그런데 이런 정책은 나라를 평등하게 만들지는 모르나 우리나라가 부자되는 속도는 떨어뜨린다.

이 문제를 인식한 선진국은 이미 70년대, 80년대에 수도권 억제 정책을 다 폐기했다. 
이유가 뭘까?

지구촌이 글로벌 경제가 되면서 각 나라 도시끼리 경쟁하게 되었기 때문이다.

이제는 도시 경쟁력이 국가 경쟁력이다. 
프랑크푸르트, 홍콩, 뉴욕, 런던이 서로 최고의 국제금융도시가 되려고 경쟁하고 있다. 
영국의 예를 보자. 영국도 수도인 런던만 인구가 늘고 엄청 커지고 있다.

첫째는 분업의 이익이 가장 크기 때문이고 그 다음으로는 교육 문제가 가장 많은 영향을 미쳤다고 한다.

런던에 좋은 사립학교가 많아서 공교육에 회의적인 학부모들이 런던으로 몰린 것이다. 
그 결과 런던은 더욱더 커지고 발전하게 되었다. 
독일도 비슷한 이유로 지방 도시가 소멸되고 있고
일본 역시 도쿄 일극화가 되고 있다. 
지금은 슈퍼스타 도시 전성시대다.

슈퍼스타 도시만 점점 커지고 집값 상승 속도도 더 빨라지고 있다. 
우리나라도 한때 지방의 혁신도시, 기업도시를 만들어서 지방 경제를 활성화한다는 명목 아래

수도권 억제 정책을 펴고 서울에 있는 공기업을 지방으로 이전했다.

평등한 세상을 꿈꾸는 노무현 대통령의 정책이었다. 
그런데 이런 정책은 세상을 좀 더 평등하게 만들지는 모르지만 세상을 비효율적이고 비경제적으로 만들게 된다. 
나는 이런 수도권 억제 정책이 일시적으로 서울 집중 속도를 늦출 수는 있지만 

결국엔 다시 서울로 집중될 수밖에 없다고 본다.

마치 중력의 법칙처럼 말이다. 

ktx가 생긴 뒤 대전 사람들은 임플란트를 하러 강남의 치과에 간다고 한다.

병원만 가겠는가? 백화점 쇼핑도 서울로 가게 된다. 
ktx 뿐만이 아니다. 분당에 신분당선이 생겼을 때도 비슷한 일이 생겼다. 
분당 정자역 주변 상가는 잠시 꿈에 부풀었다.

신분당선이 생기면 장사가 잘 될 거라고 생각했다. 
그런데 막상 신분당선이 개통하자마자 정자역 상권은 오히려 망했다. 
왜 그랬을까? 학생들이 학원에 다니러 신분당선을 타고 강남으로 가버렸기 때문이다.

서울 집중화와 발전은 피할 수 없는 시대적 흐름이다. 
그러니 서울에 집을 사야 한다는 것이다. 
물려도 서울에서 물려야 시간이 지나면 회복되고 수익을 낼 수 있다. 
승부처가 항상 서울이라는 점은 어떤 경우에도 달라지지 않는다.

 

 

분양가 상한제는 정말 집값을 잡는 효과가 있을까

분양가 상한제

 

 우유 최고가가 우유값 폭등을 불렀다.

대중의 시장 경제에 대한 무지와 이해 부족으로 많은 대가를 치르게 된 사례는 역사를 통해서 수없이 많지만

그중에서도 로베스 피에르의 일화가 가장 좋은 예다.

프랑스 대혁명 때 시민들은 생필품 가격이 오른 것에 대해서 불평을 많이 했다. 
로베스피에르는 대중의 인기를 얻을 속셈으로 우유 가격을 강제로 반으로 내려 최고가를 정해주었다. 
최고가를 어기는 업자는 단두대로 끌고 가서 목을 잘랐다.

로베스 피에르가 정해준 우유 최고가로는 젖소 사료값도 안 나왔다.

목축 업자는 우유를 팔아서 손해를 보게 되자 젖소를 도살해서 고기로 팔았다. 
젖소가 도살되자 우유 생산량은 더 줄고 우유 값은 더욱더 폭등했다.

이에 로베스 피에르는 젖소의 사료값을 반으로 내리면 되지 않느냐고 생각해서 사료 가격을 반으로 내려 최고가로 정했다. 
사료 최고가를 어기면 역시 단두대로 끌고 가 처형했다. 
그러자 사료 업자는 단두대에 끌려가서 목이 잘리느니 차라리 사료 생산을 중단해 버렸다.

그 바람에 사료 값은 다시 3-4배 폭등했다. 
그 결과 우유 값은 10배가 뛰었다. 
그리하여 종전에는 10살까지 먹을 수 있었던 우유가 갓난 아이도 먹일 수 없게 되어 버렸다. 
이는 시민 폭동으로 이어져 로베스 피에르는 단두대로 끌려갔다.

이때 파리의 길거리에서 주부들은 로베스 피에르에게 이렇게 외쳤다. 
저기 더러운 최고가가 끌려가고 있다. 
로베스피에르는 도덕적이고 청렴 결백했다. 
그러나 그는 경제 원리를 잘 이해하지 못했기에 불행을 자초했다.

아무리 의도가 선하다고 해도 경제 원리를 따르지 않는 정책은 효과적이지 않다. 
우리가 직관과 다른 경제 원리를 좀 더 이해한다면 우리 사회는 갈등이 줄고 좀 더 풍요로운 세상이 될 수 있을 것이다.

정말 1가구 다주택자 때문에 집값이 오르는 걸까?

요즘 1가구 다주택자가 파렴치범으로 몰리고 비난받는 분위기다.

다주택자가 세금을 내야 하는 건 당연하고 사회적 책임을 가져가야 하는 건 마땅하다.

그러나 다주택 보유자가 범죄자로 매도되는 것은 대중의 경제 원리에 대한 이해 부족에서 비롯된 것이다. 
1가구 다주택자가 비난받는 이유는 뭘까? 1가구 다주택자 때문에 집값이 오른다는 생각 때문이다. 
과연 1가구 다주택자들이 집값 상승의 주범인가

경제학의 아버지로 불리는 애덤 스미스는 대중의 시장 경제에 대한 오해와 무지를 우려했다. 
애덤 스미스는 150년 전에 

요즘 다주택 보유자에 대한 비난과 비슷한 그 당시 곡물 중간 상인에 대한 비난이 근거 없음을 경제 원리로 설명했다. 
먹는 생필품인 밀을 가지고 중간에 장난치는 놈을 죽여야 한다는 논리는

사는 집 가지고 장난치는 놈들 때려 잡아야 한다는 논리와 매우 비슷하다

재화를 싹쓸이 하여 가격을 올린다는 오해를 받는다는 점에서 1가구 다주택자나 곡물 중간 상인이나 같은 비난을 받는다. 1가구 다주택자가 집값을 끌어올리는 주범이 아니라는 것을 이해하기 위해서는

곡물 중간상인이 곡물가를 끌올리는 주범이 아니라는 것을 친절히 설명한 애덤 스미스의 설명을 먼저 들어보자.

일부 곡물 상인이 자신이 먹고 쓸 수 있는 양보다 더 많은 곡물을 매점매석하여
곡물 가격을 올림으로써 부당한 이익을 가로채 최종 소비자인 시민들에게 피해를 준다고 오해를 샀다. 
그래서 유럽 각국은 농부만이 곡물 상인을 할 수 있도록 규제했다. 
이러한 중간 상인에 대한 규제 정책이 의도한 목적은 

중간 상인을 없애서 최종 소비자가 곡물을 싸게 살 수 있도록 하자는 것이다.

그러나 중간 상인 규제 정책은 오히려 곡물가를 더 올리게 만들었다. 
왜 곡물 중간 상인에 대한 규제가 오히려 대중의 직권과 상식에 반하여 오히려 곡물가를 더 올리게 만들었을까?

애덤 스미스는 두 가지 이유를 들었다.

하나는 농부들이 자신의 재산 중 일부를 유통에 필요한 곡물을 사는 데 소비해야 했다. 
즉 농부가 자신의 재산 전부를 농업 생산에만 투자하지 못하고 일부 자본을 유통을 위한 목적으로 떼어두기 때문에 

국가 전체적으로 농업 생산에 투자하는 자본 투입량이 줄어들어 국가 전체의 곡물 생산이 줄어들게 되었다는 것이다.

또 하나의 이유는 전에는 농부들이 농사만 잘 지으면 되었는데 

이제는 곡물 유통도 해야 하므로 분업에 따른 농부의 전문성이 떨어져서 농업 생산성이 떨어졌다는 것이다. 
이런 두 가지 이유 때문에 곡물 중간 상인에 대한 규제는 

당초의 의도와는 달리 국가 전체의 곡물 생산량 감소와 곡물 가격 상승을 가져온 것이다. 
애덤 스미스는 곡물 중간 상인이 자신의 이익을 위해서 사업을 하지만 

결과적으로는 국가 전체 곡물 생산량을 늘려서 곡물 가격 안정에 기여한다는 점을 밝혔다.

아울러 애덤 스미스는 곡물 유통 사업은 평소에는 돈을 벌기가 어렵고 

흉년일 때나 가격이 올라서 돈을 벌 수 있지만 이때는 대중의 원성과 비난을 사게 되고 

때로는 가격 규제를 당하므로 그렇게 수지 맞는 사업이 아니라고 충고했다. 
애덤스미스의 친절한 설명 덕분에 그 이후론 유럽 각국에서 곡물 중간 상인에 대한 규제가 사라졌다.

곡물 중간 상인에 대한 규제에서 보듯이 시장 경제 논리는 대중의 직관이나 상직과 다른 경우가 종종 있다. 
실제로 과거 전세가 규제 조치가 전세가 폭등을 가져왔고 소액 임대차 보호법이 상가 임대료 폭등을 낳았다. 
이처럼 경제 원리를 무시한 선의의 조치는 종종 비극적인 결과를 낳는다.

왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?

다시 처음 질문으로 돌아가서 보자.

1가구 다주택자가 집값을 상승시킨다는 대중의 생각은 옳은 것인가? 단기적으론 그렇다.

그러나 장기적으론 오히려 집값을 안정시킨다.

단기간을 놓고 보면 1가구 다주택자가 집을 매수하기에 집값을 상승시킨 것처럼 보인다. 
그러나 장기간으로 보면 1가구 다주택자는 자신이 사용하는 집 한 채를 제외하고 

나머지 집은 모두 임대를 주기에 전세가를 하락시키고 집값을 안정시키는 역할을 한다.

만약에 1주택만 소유할 수 있도록 법을 만든다면 어떤 일이 생길까?

일단은 집을 구매할 수 있는 여유 있는 계층이 집을 사지 못하기 때문에 우리나라의 총 주택 공급 수는 줄어들 것이다. 
왜냐하면 집을 사는 사람이 없으면 집을 지어서 파는 건설회사가 없기 때문이다. 
총 주택 수가 줄어들면 자연스럽게 주택 매물과 전세 물량이 급감하게 된다.

그러면 당연히 전세가와 집값은 폭등하게 될 것이다. 
1가구 다주택자는 주택 건설에 자본을 대는 장기적인 주택 공급자 역할을 한다.

정말 중요한 포인트는 주택을 공급하는 사람은 건설회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자라는 점이다.

집을 사는 사람이 있어야 주택 공급이 늘어날 수 있다. 
다주택 보유자가 서로 경쟁할수록 전세가와 집값이 내린다.

결국 1가구 다주택자 때문에 국가 전체적으로 주택의 공급이 늘어서 주택 가격이 안정되고

무주택자도 좀 더 유리한 조건에 전세로 살 수 있다. 
장기적으로 볼 때 1가구 다주택자가 집의 수요와 공급 균형을 이루게 해주어서 집값을 안정시키는 역할을 한다

이러한 1가구 다주택자의 집값 안정에 대한 기여 때문에 

그동안 정부는 부자들에게 주택 임대 사업을 장려하고 세금 혜택을 주기도 했다. 
1가구 다주택자가 항상 돈을 버는 것도 아니다. 
imf 때 많은 주택 임대사업자들이 파산했다. 
imf 때 파산한 1가구 다주택자의 불행은 고려되지 않고 

요즘 집값이 오르자 1가구 다주택자가 마치 범죄자인양 매도하는 건 불공평하다.

1가구 다주택자에 대한 규제는 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있을지 몰라도 

장기적으로 집값을 더 올리는 비극적 결과를 가져올 수 있다. 
그렇다고 해서 1가구 다주택자를 특별히 옹호하자는 것은 아니다. 
그들이 세금을 성실히 내고 사회적 책임을 더 느껴야 한다.

그러나 부당한 오해는 해명되어야 한다

아직도 이 설명에 동의하지 못한다면 한 번쯤 이런 의문을 가지게 되었으면 좋겠다. 
왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?

왜 선진국에선 1가구 다주택자를 집값 상승의 주범으로 비난하지 않을까?

선진국은 자본주의 역사가 길어서 국민들의 시장 경제에 대한 이해와 경험이 많은 반면 

자본주의 역사가 짧은 우리나라 국민들은 아직도 시장 경제를 배우는 과정에 있다. 
우리 모두가 감정적인 대응을 자제하고 냉정하게 경제 원리를 차근차근 살펴본다면 

불필요한 갈등과 증오를 줄이고 좀 더 풍요로운 세상을 만들 수 있지 않을까?

로베스 피에르 이야기를 보면 분양가 상한제도 어떤 결과를 가져올지 뻔하다.

그런데도 왜 대중은 분양가 상한제를 찬성하고 지지할까? 정말 미스터리다.

이에 대한 대답을 천재 경제학자 슘페터는 이렇게 말했다. 
대중이 시장 경제를 이해한다는 것은 정신적 묘기처럼 어려운 일이다.

교육을 받지 않으면 지구가 평평하다고 믿기 쉽고 태양이 지구를 돈다고 믿기 쉽다.

우리의 본능적 직관에 따르면 그래 보이기 때문이다. 
그래서 우리는 배워야 한다.

정치인은 왜 분양가 상한제를 하려고 할까?
경제 원리에 무지한 투표자의 표를 얻기 위해서 그 이상 그 이하도 아니다.

 

20대 80의 법칙을 투자에 활용하는 방법

투자

 빌프레도 파레토는 이탈리아의 경제학자이자 사회학자로 파레토 최적 사고방식을 도입했으며

파레토의 법칙이라 하는 소득 분포의 불평등도를 나타내는 경험적인 경제 법칙을 도출했다.

파레토 최적을 받아들일 수 있을까

파레토의 최적

사람들은 파레토를 부르주아의 마르크스라고 불렀다.

마르크스가 부르주아를 격멸하고 혐오했듯 파레토는 사회주의를 똑같이 경멸하고 혐오했기 때문이다. 
파레토는 엘리트주의자였다. 

파레토가 부르주아의 마르크스로 불린 또 다른 이유는 

마르크스나 사회주의자들이 주장하는 혁명이나 고상한 이념으로는
결코 사회 전체의 복지나 후생을 증진시키지 못한다는 것을 그가 수학으로 증명했기 때문이다. 
이것이 그 유명한 파레토 최적이다. 

사회주의 혁명이 사회 전체의 복지를 증진시키기 위한 것이라면 

사회주의 혁명은 사회 후생의 총량을 늘린다는 것을 증명해야 한다.

그러나 파레토 최적에 따르면 그것은 불가능하다.

예를 들어 사회주의자들의 주장대로 부자의 재산을 빼앗아서 100명의 가난한 자에게 나누어 준다고 하자.

부자의 후생은 감소하고 재산을 나누어 받은 100명의 후생은 늘어난다.

감소한 부자의 후생과 100명의 늘어난 후생 중에 어느 것이 큰가?

사회주의자들은 후자가 크다고 주장한다.

그러나 파레토는 어느 쪽이 크다고 말할 수 없다고 한다.

왜냐하면 후생이란 효용이며 주관적인 만족도인데

감소된 부자의 효용과 증가된 가난한 사람의 효용을 비교하는 것은 불가능하기 때문이다.

효용의 법칙상 그렇다고 한다.

파레토 관점에서는 소수가 돈을 아주 많이 벌고 다수는 조금 벌거나 아예 못 번다고 해도

손해만 보지 않는다면 세상이 더 나아졌다고 본다.

손해를 보는 사람이 없이 사회 전체적으로 효용이 늘어났기 때문이다.

파레토의 주장은 부자들이 좋아하는 이론이지만 평등한 세상을 꿈꾸는 진보주의자들은 파레토 최적을 혐오한다.

파레토 최적은 수학적 논리적으로 반박할 수는 없지만 우리의 감성이 받아들이기란 쉽지 않다. 
오늘날 사람들은 파레토 최적보다는 20대 80의 법칙이라 불리는 파레토의 법칙에 더 익숙하다

 

파레토는 20대 80의 법칙을 어떻게 알아냈을까?

파레토의 법칙

 

19세기 영국인의 재산 분포를 조사해 보니 상위 20%가 전체 부의 80%를 차지하고 있다는 사실을 알게 되었다. 
파레토는 재산의 분포도가 시대와 나라와 상관없이 어디서나 99% 이런 분포를 가지고 있다는 걸 발견했다.

왜 20대 80의 비율일까?

이유는 알 수 없지만 그냥 현실이 그렇다는 것이다. 
이 같은 사실을 20대 80의 법칙이라고 이름 붙인 것은 파레토가 아니고 후대 사람들이다. 
세상은 20대 80의 법칙대로 흘러간다.

그렇다면 우리가 사는 세상에도 20대 80의 법칙이 적용될까?

정말로 세상이 20대 80의 법칙으로 움직이고 있다고 주장하는 사람들이 있다. 
1997년 한스 페터 마르틴과 하랄트 슈만이 쓴 세계화의 덫에 의하면 세계화가 진행됨에 따라서
나라 간 무역 장벽과 관세의 벽이 사라진다. 

기업들은 더 값싼 노동력을 찾아서 해외로 공장을 이전한다.

다국적 기업은 인건비가 싼 지역을 찾아서 공장을 옮길 뿐만 아니라

세금을 줄이기 위해 비과세 지역으로 본사까지 옮긴다.

세계화 때문에 국내 노동자는 해외에 있는 중국과 인도 노동자와 인건비 경쟁을 해야 한다.

세계화 덕분에 국경 장벽과 관세율이 낮아짐에 따라 소비자들도 해외 직구를 통해서 해외 기업의 물건을 집에서 사들인다. 
이제 글로벌 1등 제품만 살아남는 사회로 변화되고 있다. 
세계화 때문에 정부의 시장에 대한 통제력은 점점 사라진다. .
혁신과 자동화로 경제가 성장해도 고용이 없다.

고용 없는 성장이 이루어지고 있다. 국내의 중산층은 일자리가 사라지고 있다. 
임금도 겨우 먹고 살 정도로만 받을 수 있게 되었다. 
세계화의 덫은 세계화로 인해서 전 세계 인구 중 20%만이 좋은 일자리를 가지고 안정적인 생활을 유지할 수 있고
나머지 80%는 사실상 그냥 숨만 쉬고 사는 세상이 될 거라고 주장한다.

전체 인구 중 20%만 일해도 경제가 돌아가는 데 아무런 문제가 없다는 것이다. 
그래서 세상은 20%의 부유층과 80%의 빈곤층으로 양분된다고 주장한다

제러미 리프킨는 노동의 종말을 통해 기계가 노동자를 대체하는 블루칼라의 종말에 대해 이야기한다.

자동차, 철강, 광업, 화학, 전자산업, 섬유산업 등 모든 산업 분야에서 이미 기계가 인간의 노동력을 대체하고 있다.

해가 갈수록 공장 노동자의 숫자는 줄어들고 있다.

특히 로봇은 자동차 조립 라인에서 인간 노동자를 아주 효율적으로 대체하고 있다. 
21세기 중반에는 블루칼라가 사라질 것이라고 한다.

서비스업에 종사하는 노동자는 제조업 노동자의 감소를 대체해 왔다

그러나 컴퓨터와 정보혁명으로 사무직 노동자도 줄어들게 될 것이다. 
결국 신기술의 발달로 중산층은 사라지고 부자와 빈곤층이 늘어날 것이라는 전망이다. 
사회가 양극화되는 것이다.

주주들은 신기술과 생산성 향상으로 큰 이익을 보았지만 그 혜택이 보통의 노동자에게는 흘러 들어가지 못한다.

노동자는 자동화된 설비 때문에 일자리가 사라지거나 불안정해져 간다. 
많은 노동자가 더 이상 풀타임 일자리와 장기적인 직업 안정을 얻을 수 없게 될 것이라고 한다.

이런 20대 80의 법칙은 대부분의 사람을 불편하게 한다.

세상을 너무나 불평등하게 만들기 때문이다. 
하지만 우리가 좋아하든 말든 상관없이 세상은 이런 방향으로 흘러가고 있다.

부동산 투자자라면 어떻게 대응해야 하나?

부동산도 양극화가 심화될 것이다. 
아파트는 거주민의 소득 수준에 따라서 가격이 결정된다.

그런데 거주민의 소득이 양극화되고 있으니 상위 20%가 거주하는 지역의 아파트 시세는 앞으로 계속 오를 것이 분명하다.

부동산 투자자라면 양극화의 흐름에 편승하는 게 유리하다.

도시는 왜 불평등한가라는 책에서도 미국의 경우 슈퍼스타 도시가 가격 상승을 주도하고 있고

슈퍼스타 도시 내에서도 부동산의 양극화 현상이 벌어지고 있다고 한다.

전 세계적으로 이러한 현상이 일어나고 있는 추세니 부동산에 투자하려면 지방이나 변두리에 투자하는 것보다는

부자들이 사는 중심지에 투자하는 게 유리하다.

양극화는 통계 조사에서도 나타나고 있다. 
국민은행의 통계 자료를 이용한 아파트 가격 상승률을 보자.

아파트를 가격 기준으로 5등급으로 나누어서 3년 동안 상승률을 조사했다. 
결과는 가격이 가장 비싼 상위 1등급 아파트는 35% 오른 데 반해 

가격이 가장 낮은 5등급 아파트는 1.47% 상승에 그치고 말았다.

3년 전 제일 비싼 등급의 아파트를 구입한 투자자는 1억 8천만 원의 시세 차익이 발생했으나 

가장 싼 5등급의 아파트는 시세 차익이 167만 원에 불과했다. 

그런데 점점 사회가 양극화되어 가는 경향이 있기 때문에 어느 정도 순환적인 가격 상승은 있을 테지만 

예전만큼 가격 차이를 메우지는 못할 것이다. 
과거처럼 가격이 덜 오른 변두리 지역을 사두면 시간이 지나서 격차가 메워질 것이라는 기대는 

앞으로 달라질 가능성이 높다. 
문제는 그렇게 비싼 곳이 좋다는 건 알지만 돈이 없어서 그곳에 투자할 수 없다는 것이다.

그렇다고 손 놓고 앉아 있을 수는 없다. 
돈 없는 사람도 투자는 해야 한다.

바로 부자 동네 인근을 노리면 된다.

가난해도 부자의 줄에 서라는 것이다. 

성남 재개발지구 같은 경우 강남이나 분당처럼 될 순 없지만 부자동네에 둘러싸여 있기 때문에 떡고물이 떨어질 수 있다.

실제로 산성 포레스티아 공급 면적 112제곱미터가 9억 원을 돌파했다는 뉴스가 있었다. 
철거민 동네인 구 성남시가지에서 이런 비싼 가격대가 어떻게 나올 수 있었겠는가?

부자 동네 인근이기 때문에 가능한 이야기다.

 

나는 전부터 일산과 분당 중 어디가 나을 것인지 묻는 사람에게 분당으로 가라고 추천하곤 했다. 
부자 동네인 강남과 가깝기 때문이다. 
지금은 결과가 너무나 분명해져서 이런 걸 묻는 사람도 없다. 
부동산 투자의 원리는 부자 동네랑 얼마나 가까운가에 있다.
인간은 자기가 살던 곳에서 멀리 이사 가기 싫어하는 영토 본능을 갖고 있기 때문이다. 

거인의 어깨에 올라서야 하는 이유를 알게되다

거인의 어깨에 올라서다

 저는 이 책을 처음부터 끝까지 시간 가는 줄 모르고 흥미롭게 읽었습니다. 
저자는 이 책의 각 파트를 일정한 방식으로 서술하고 있습니다.

부와 경제 원리에 관한 이야기를 노벨상을 수상한 경제학자들의 철학과 스토리텔링을 통해 풀어낸 다음

우리나라의 상황에 비추어 다시 풀어내고 그래서 우리는 앞으로 어떤 방향으로 투자를 하면 좋을지 제시해 줍니다.

저는 경제학에 관해서는 아직 어린이이기 때문에 경제의 원리에 대해서 아직 무지한 부분이 많았는데요. 
이 책을 통해 자본주의에서 더 잘 살기 위해 필요한 경제적 통찰을 많이 얻을 수 있었습니다. 
이 책의 평점과 리뷰들을 찾아보면 테러인가 싶을 정도로 책을 평가 절하하는 내용도 많이 찾아볼 수 있었습니다.

책 내용 속에 진보 진영과 사회주의 정책에 대한 비판적인 시각이 많기도 하고

이 책을 읽다 보면 통념적인 윤리, 도덕적 면에서 세상이 그렇게 되면 안 되는 거 아닌가 하는 생각이 드는

현재와 미래의 흐름을 이야기하기 때문이 아닐까 생각했습니다.

저는 정치적인 견해를 떠나서 우리나라는 현재 자본주의 사회이고 자본주의 사회 속에서 부라는 것은 

어떤 방향으로 투자를 하고 흐름을 타고 재산을 늘려가느냐의 문제이기 때문에 

부에 초점을 맞춘 책이라면 충분히 저자의 견해가 맞다는 생각이 들었습니다.

저자의 이야기처럼 슬프지만 시장 경제는 도덕적 잣대대로 흘러가지 않는 법입니다. 
이 책 속에는 부동산과 주식 투자를 할 때 앞으로 어떤 방향으로 예측을 하고 생각해야 되는지 학

자들의 탄탄한 근거들을 제시해줍니다. 
실제로 저의 앞으로의 투자 가치관에 큰 영향을 줄 것 같습니다.

저는 시간상 부동산 파트 위주로 리뷰해봤습니다만 
주식 파트도 꼭 읽어보시길 추천드립니다. 

 

 

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유튜브 '월급쟁이 부자들TV' 저평가된 지방 가치있는 서울 어디에 투자해야할까?